Economia | 27 luglio 2022, 10:22

Mercato immobiliare Lago: volano le quotazioni della sponda veronese

Turisti e veneti preferiscono le vacanze sulla sponda veronese: è Affi a mettere a segno la maggior percentuale di crescita, +14,3%. In tutta Italia, dopo il lockdown, si sono gonfiati i valori degli immobili sul lago (+1,8%)

Mercato immobiliare Lago: volano le quotazioni della sponda veronese

Secondo le analisi condotte dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nella seconda parte del 2021, i valori immobiliari delle località di lago hanno messo a segno un rialzo dei prezzi dell’1,8%.

Secondo posto per le località del lago di Garda registrano una crescita dei valori del 2,1% subito dietro al Lago di Bracciano che svetta a +3,3%. + 1,1% il Lago di Iseo. Le località sul lago di Como segnano un aumento dello 0,7%.

Dinamico il mercato immobiliare turistico sul lago di Garda: aumentano del 2,1% dei valori immobiliari con la sponda veronese che si attesta come la più gettonata (+4,6%) rispetto a quella bresciana (0,6%). Già da diversi semestri il lago di Garda attira acquirenti ma la spinta data dal lockdown è stata decisiva.

La novità è la crescente richiesta avanzata dai tedeschi che stanno riversando importanti capitali sulla zona. Il timore di avere liquidità sui conti correnti e i prezzi elevati delle case vacanza in Germania stanno spingendo verso l’Italia. Negli ultimi tempi si segnala interesse da parte di Altoatesini e polacchi, questi ultimi sempre più interessati al mercato turistico italiano. La domanda crescente sta portando a uno spostamento delle richieste verso le aree più interne come le colline moreniche e i vicini comuni della Valtenesi.

Sulla sponda veronese le quotazioni sono in aumento a partire da Affi (+14,3%), passando per Cavaion Veronese (+14,2%) fino a Costermano (+7,2%). Le percentuali si gonfiano in seguito all’incremento della domanda, spinta soprattutto dai tedeschi che acquistano la casa vacanza e che esprimono un’importante disponibilità di spesa. La comprano sia per uso personale sia per metterla a reddito. Cercano spesso soluzioni indipendenti con vista lago o residence con piscina, possibilmente in zone tranquille e defilate.

Sulle nuove costruzioni con vista lago si registrano prezzi medi di 6 mila -7 mila euro al mq contro una media di 3 mila euro al mq per il nuovo privo di vista. Quest’ultima quotazione si tocca anche per le soluzioni usate con vista lago.

Ad Affi le nuove costruzioni si scambiano a prezzi medi di 2 mila -2200 euro al mq e il mercato è caratterizzato prevalentemente dall’acquisto di prima casa.

Continua il buon andamento di Caprino i cui prezzi più contenuti, 1200-1300 euro al mq, attirano gli acquirenti con un capitale più basso. Si segnala, negli ultimi tempi, un aumento del turismo che utilizza e -bike per scoprire le bellezze del Monte Baldo.

Prezzi stabili a Lazise ma domanda elevata, alimentata prevalentemente dai tedeschi che qui trovano valori accessibili che consentono loro l’acquisto della casa vacanza. Tra gli acquirenti italiani prevalgono i veneti. Si nota un rallentamento nell’utilizzo del superbonus sulle case indipendenti. Queste ultime sono sempre molto richieste, soprattutto per la presenza degli spazi esterni. Poche le nuove costruzioni perché i costruttori hanno rallentato. I prezzi del nuovo

possono andare da 4 mila a 6 mila euro al mq e si concentrano soprattutto a Barum e Pacengo

A Pacengo sorgerà una zona residenziale e commerciale. Sempre apprezzati gli immobili di Barum dove, un ristrutturato con vista lago, tocca punte di 4 mila - 4500 euro al mq mentre una soluzione degli anni ’70 da ristrutturare si scambia a prezzi medi di 2 mila-2500 € al mq.

Richieste anche a Colà e Lazise, dove tra l’altro è stata ultimata la pista ciclopedonale. Presenti anche investitori che acquistano piccoli tagli da mettere a reddito, bilocali da 150-200 mila euro, ma si spingono anche fino a 250-300 mila euro. Si registra una forte domanda di affitti per appartamenti, preferiti agli alberghi.

Bene l’area intorno ai comuni di Malcesine e Brenzone (+2,5%). Sono piccoli comuni in cui si registra una forte domanda ma un’offerta esigua dal momento che, da tempo, non si costruisce e non partono nuovi cantieri per mancanza degli strumenti attuativi. Molte richieste arrivano da tedeschi che esprimono una disponibilità di spesa superiore a 400 mila euro e spesso si orientano su

soluzioni indipendenti o rustici. Gli italiani, invece, prediligono gli appartamenti. La zona sorge ai piedi del Monte Baldo e si estende per una ventina di chilometri. Sempre ambite le abitazioni che sorgono tra la Gardesana e il Monte Baldo che, quando godono della vista lago, possono superare 4 mila euro al mq. Chi acquista in zona lo fa spesso attirato dalla possibilità di praticare sport come parapendio, kite e wind surf.

Proseguono i lavori per la pista ciclabile che si sviluppa lungo tutto il lago di Garda e nel caso specifico il tratto tra Malcesine e Torbole. Sono stati ultimati i lavori sul lungolago. Prezzi in aumento a Peschiera del Garda (+6,1%) il cui mercato immobiliare si sta rivelando dinamico grazie alle richieste di acquirenti stranieri. Oltre ai tedeschi, sempre presenti, si registra un aumento di polacchi. Comprano sia come casa vacanza sia come investimento da mettere a reddito. Continua l’interesse per le soluzioni dotate di spazi esterni, giardino e terrazza. Gli acquirenti stranieri sono più propensi ad acquistare in campagna, quelli italiani arrivano dalle regioni limitrofe. Le nuove costruzioni disponibili sono state vendute su carta ma, al momento, le società immobiliari non fanno partire nuovi progetti per far fronte all’aumento dei prezzi delle materie prime e al loro approvvigionamento. Il nuovo è mediamente venduto intorno a 2700 euro al mq con punte di 5500-6 mila euro al mq per gli attici sul lungolago.

La domanda vivace ha creato un interesse crescente per i comuni delle colline moreniche, come Ponti sul Mincio, Pozzolengo e Monzambano i cui prezzi, decisamente più contenuti, consentono anche l’acquisto di rustici e soluzioni indipendenti. Il lungolago di Peschiera è la posizione più ambita e il fronte lago può andare da 4 mila euro al mq fino a punte di 6 mila euro al mq. Allontanandosi dal fronte lago i valori immobiliari scendono e si aggirano intorno a 3 mila euro al mq per le nuove costruzioni. Sono in corso diversi interventi di recupero di immobili del demanio (carceri e caserme) da cui si ricaveranno strutture alberghiere e residenziali.

Sul territorio della cittadina si prevedono importanti lavori di riqualificazione tra cui quella del ponte ciclopedonale che passa sul Mincio e che valorizzerà il quartiere del Porto Vecchio, il restauro del Padiglione degli ufficiali e c’è molta attesa per il potenziamento del collegamento ferroviario della linea del Brennero che velocizzerebbe i trasferimenti e renderebbe ancora più appetibile l’area.

La seconda parte del 2021 vede quotazioni in lieve aumento a Torri del Benaco (+5,7%) e Garda (+3,3%) e stabilità dei valori a Bardolino. La motivazione si deve ricercare prevalentemente nella nascita di nuove costruzioni, soprattutto a Garda, edificate spesso da aziende altoatesine e acquistate quasi sempre da altoatesini. La ricerca del nuovo è in forte crescita perché c’è una domanda elevata sia per la possibilità di risparmio energetico sia perché spesso si tratta di soluzioni signorili, molto apprezzate dal target di zona. Il fatto che siano nuove e che non

necessitano di interventi di ristrutturazione è uno degli aspetti maggiormente apprezzati. Ci sono diversi interventi nuovi nei comuni di Garda, Bardolino e Torri del Benaco. Parliamo di costruzioni di pregio, con vista lago e che toccano punte di 6 mila euro al mq.

Il mercato ha visto muoversi prevalentemente acquirenti italiani, veronesi e altoatesini. Cresce la presenza dei tedeschi che, insieme agli altoatesini, hanno un budget più elevato rispetto agli italiani. Parliamo di budget medio intorno a 500 mila euro, mentre gli acquirenti italiani si tengono mediamente entro i 300-400 mila euro. Sempre più apprezzate le soluzioni indipendenti e quelle dotate di spazi esterni. Si vendono con maggiore difficoltà quelle che ne sono prive.

Torri del Benaco (+5,7%) è la cittadina dove si sta costruendo maggiormente, con interventi di fascia alta, ben posizionati che hanno trascinato al rialzo anche l’usato che si aggira intorno a 3 mila euro al mq con punte di 3300 € al mq nel centro storico. E’ previsto un importante intervento per la

riqualificazione del Lido: realizzazione di uno yacht club, rivisitazione del lungo lago, nuovo porto turistico con 80-90 posti barca, nuova pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico. Altro progetto importante che interesserà Torri è la realizzazione di una nuova pista ciclopedonale tramite una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico.

Negli ultimi tempi è particolarmente apprezzato il comune di Garda (+3,3%), che ha mantenuto una sua identità che piace molto ai potenziali acquirenti. Inoltre, negli ultimi anni, è stato sottoposto anche a interventi di restyling. Nelle zone centrali ci sono prezzi intorno a 2900 - 3 mila euro al mq e punte di 4200 € al mq per le soluzioni signorili e con bella vista lago. 

A Bardolino, sempre molto richiesto, le quotazioni sono rimaste stabili: 2900 € al mq con punte di oltre 4 mila euro al mq per le soluzioni nuove o ristrutturate in vista lago. Cresce l’appeal di Costermano (+7,2%), alle spalle del lago, dove sono in corso interventi di nuova costruzione, molto lussuosi, con prezzi che sfiorano 4 mila euro al mq mentre l’usato costa sotto 2500 euro al mq,

motivo per cui è scelto dai potenziali acquirenti. Per la prossima stagione estiva si registra già sold out di molte strutture e c’è una forte richiesta di affitti stagionali di cui c’è bassa offerta, dal momento che i proprietari preferiscono ricorrere agli affitti settimanali.